刚刚，房地产巨头2022年销售榜单来了！

中国基金报记者 南深

2022年12月31日，刚刚多家主流第三方机构均公布了百强或前两百强房企的房地销售数据，榜单与2021年相比变化较大，产巨尤其头部房企座次重排。头年根据克尔瑞的销售数据，千亿房企仍有20家，榜单但比前一年减少一半。刚刚

多年行业一哥碧桂园依然以4643亿元的房地合同销售额名列第一，但金额同比减少近3000亿。产巨此前的头年“老五”销售同样下滑，但幅度较小，销售因而得以力压行业标杆万科，榜单升至第二，刚刚且与碧桂园的房地差距缩小至不足百亿，“进三争一”似乎只是产巨时间问题。2021年前五之列的恒大、融创则已经难觅踪影。

业内人士指，目前正处于需求端预期出台政策阶段，其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。在2023年第一季度或者一二季度交接时，有望见到第三波大政策的加持。而本轮的产能出清方向明确，大部分出险房企最终的结局仍是缩表或退出市场。

坐二望一！保利超万科直逼碧桂园

2022年，中国房地产市场持续承压，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。

克而瑞数据显示，行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

伴随整个行业的调整，百强房企座次重排，尤其千亿房企数量和具体排名变化最大。

据克而瑞数据，2022年房企销售额在千亿以上规模的剩下20家。其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。而2020年巅峰时期，行业内千亿房企数量为43家。2021年数据与2020年持平。也就是说，2022年一年，千亿房企数量降了一半不止，几乎回到了2017年的水平。

曾经的行业前五“碧万恒融保”，如今已“换了人间”。

碧桂园以4643亿元的合同销售额勉强守住了第一，但与2021年的7588亿相比，直接少了近3000亿，下降比例近四成。万科也下降2000亿元，从6200亿来到4200亿元，排名被原来的老五保利发展反超。保利2021年合同销售额5385亿元，2022年是4573亿元，也下滑了约800亿元。但“剩者为王”时代，保利反而成为第二，甚至与“一哥”碧桂园的差距已不到百亿。

华润、招商、中海等央企地产位次也均显著前移，而此前前五的融创直接掉出了前十，恒大则已难觅踪影，原先的十强选手绿地、世茂同样不知所踪。曾经20名之外的建发房产则一举冲进前十，、越秀地产等房企也同样从30名开外冲进前20位。

保利华润招商新增货值居前三

除了现有销售，从未来的销售潜力即土储情况来看，变化同样巨大。

跟据中指院数据，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年，销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的33.3个城市下降至9.8个城市，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。

从新增货值来看，保利发展、华润置地和占据榜单前三位。2022年，保利发展以累计新增货值2240亿元占据榜单第一；华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为2219亿元和1584亿元。越秀地产、、等去年表现强势的房企，新增货值也均超千亿。

万科的新增货值竟只有589亿元，排名行业第17位，与其第三的销售规模极不相称。而行业“一哥”碧桂园的反差更大，2022年更是几乎没有新增货值，在100强榜单都找不到名字。

这也与重点城市的土地招拍挂各类企业表现吻合。

根据中指院数据，22城集中供地地方国资成为拿地主力。2022年，22城集中供地，地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。

华发股份、华润置地、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民营企业中，滨江集团保持杭州区域龙头地位，牢牢占据杭州市拿地金额榜首。

有望见到第三波大政策

对于2023年的房地产市场，业内人士认为政策依然是关键变量。

研究院零售信贷部的一份最新报告认为，11月地产融资“三支箭”的先后出台标志着政策转向实质性宽松，意味着降杠杆调控融资限制的打开，同时意味着行业供给侧出清基本完成。12月中央经济工作会议中对明年地产政策定调积极，且重点放在了需求提振上。将“支持住房改善”放在了扩大内需的首位，同时提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，后续需求端出台强力政策的预期增强。

招行认为，未来房地产政策及基本面沿着以下路径演绎：供给侧出清完成——融资端限制打开——需求端政策预期——销售企稳——投资企稳。而目前正处于需求端预期出台政策阶段，其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。

当下值得关注的是核心城市限购放松力度增强。武汉、佛山与南京再次放松，其中以佛山全市取消限购力度最强。另外，东莞也已宣布取消限购。

国盛证券分析师金晶、肖依依也表示，继续坚定地看多政策，“我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持”。假设政府在2023年一季度将需求侧政策补齐，则销售有望在二季度企稳，在三四季度小幅复苏，预计复苏将从2023年下半年一直持续到2024年，而到2025年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。

另外，其认为，本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。“当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值”。

(责任编辑：时尚)